中原光电股份有限公司（以下简称中原公司）系上市公司，从2007年起执行新的《企业会计准则》。2010年12月28日中原公司与惠农实业有限公司（以下简称惠农公司）签订经营租赁协议，将其持有产权的临街房整体出租给惠农公司使用，同时向承租人提供日常维修、保安服务。租赁期开始日为2011年1月1日，为期三年。合同签订日一次性收取三年租金360万元，临街房于租赁期开始日已经交付惠农公司使用。2010年12月31日该临街房原价756万元，预计净残值36万元，折旧年限为20年，每年年折旧额36万元，已计提折旧90万元。2011年度用库存现金支付日常维修支出6.8万元。中原公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2011年12月，出租的临街房发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为600万元，以前年度未计提减值。该项租赁业务如何进行账务处理与纳税申报？

　　一、相关规定

　　《企业会计准则——基本准则》第九条规定，企业应当以权责发生制为基础进行确认、计量和报告。

　　按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。就中原公司而言，投资性房地产是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入构成企业的其他业务收入，与之相关的支出，包括折旧、日常维修支出、保安服务等则构成企业的其他业务成本。

　　房地产租金收入的确认、计量和披露适用《《企业会计准则第21号——租赁》的规定。租赁准则第六章对经营租赁中出租人的会计处理作出明确规定，出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第十九条规定：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。综合上述规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，一般情况下，应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。但依据国税函[2010]79号文件的规定，对企业一次性收取的租金收入同时符合两个条件的，也可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入：一是合同或协议中规定租赁期限跨年度，二是租金提前一次性支付的。对企业一次性提前收取的租金收入不符合两个条件的，如租赁期限没有跨年度，或者虽跨年度但租金不是提前一次性支付而是到期一次性支付等，则只能按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。